Den speziellen Charme einer denkmalgeschützten Immobilie zu erhalten fordert oft ihren Preis. Daher sollten vor dem Kauf einige Besonderheiten für die notwendige Sanierung und der damit verbundenen Finanzierung beachtet werden.Bedingt durch deutlich aufwändige und kostspielige Maßnahmen der Modernisierung und Sanierung ist eine gute Kalkulation der anfallenden Kosten eine wichtige Voraussetzung. Dazu sollten jedoch auch die Fördermittel und deutlich spürbaren Steuerentlastungen für den Besitzer einer solchen Immobile nicht unbeachtet bleiben. Durch die steuerlichen Abschreibemöglichkeiten sowie auch durch entsprechende Mieteinnahmen, können sich höhere Kosten für Instandhaltung, Erhaltung und Modernisierung durchaus wieder relativieren.
Es ist gleich ob es sich um eine elegante Jugendstilvilla, ein Fachwerkhaus oder ein altes Haus mit Reetdach handelt, diese außergewöhnlichen Objekte entsprechen den besonderen Wohnträumen vieler Menschen. Solch eine teils historische Immobile stellt immer etwas Besonderes dar und ist es in den meisten Fällen auch wert, durch Sanierungen erhalten zu bleiben.
Bietet solch ein Denkmal eine wertvolle Kapitalanlage?Der steigende Trend, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen ist weiter steigend. Auch die unter Denkmalschutz stehenden Immobilien können als Kapitalanlage eine gute Investition sein, denn sanierte Altbauten in einer attraktiven Lage sind bei Mietern sehr beliebt. Sie bieten häufig nach den Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen eine sehr hohe Wohnqualität.
Für wen es sich letztendlich lohnt, in eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage zu investieren, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Einer davon ist mit Sicherheit die Steuerbegünstigung, die jedoch nur voll zum Tragen kommt, wenn die Investition langfristig geplant ist. Wer einen frühzeitigen Verkauf dieser Immobilie in Betracht zieht, kann dadurch die entstandenen Vorteile auch wieder zunichte machen.
Daher ist vor der Anschaffung zu überlegen, was sich der Investor von der Immobilie erhofft und wie sich die Zukunftsperspektive gestaltet. Hier ist es auf jeden Fall angebracht, sich von einem einen Fachmann auf dem Gebiet des Steuerrechtes beraten zu lassen, bevor man eine Kaufentscheidung trifft.
Die Auflagen der Behörden zum Denkmalschutz
Das Ziel einer Maßnahme zur Erhaltung oder Modernisierung an einem denkmalgeschützten Objekt sollte sein, dass soviel wie möglich der ursprünglichen historischen Substanz erhalten bleibt. Die Veränderungen dürfen somit das Erscheinungsbild auch nicht erheblich beeinträchtigen. Daher ist es ratsam, dass sich der Interessent bereits vor dem Kauf mit der Denkmalschutzbehörde in Verbindung setzt, um im Vorfeld die Auflagen für Sanierungen und Umbaumaßnahmen zu klären.
Einige Richtlinien besagen, dass beispielsweise Photovoltaik-Anlagen nur so angebracht werden dürfen, dass diese nicht nach außen sichtbar sind. Handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus werden Kunststofffenster nicht genehmigt und bei wieder anderen Objekten dürfen Platten für die Wärmedämmung nur innen angebracht werden. Daher ist es absolut empfehlenswert, sich frühzeitig über die einzelnen Richtlinien bei der zuständigen Behörde zu informieren.
Die Vorschriften können von Ort zu Ort variieren, da der Denkmalschutz in Deutschland eine Angelegenheit der Länder ist. In den meisten Fällen ist dieses Amt bei der zuständigen Baubehörde des Kreises oder der jeweiligen Kommune zu finden. Wichtig ist vor allen Dingen, niemals vor der schriftlichen Genehmigung dieser Behörde mit den Arbeiten zu beginnen.
So gestalten sich die Steuervorteile
Die Möglichkeit der Abschreibung durch den Kauf und die Sanierung eines denkmalgeschützten Objektes, ist die letzte verbliebene legale Möglichkeit, den Staat an diesem Maßnahmen zu beteiligen. Diese Steuervorteile sind daher nach dem Wegfall der Wohnungsbauförderung für viele Menschen noch attraktiver geworden.
Als Vermieter und Kapitalanleger aber auch bei der Eigennutzung solch einer denkmalgeschützten Immobilie können beide Parteien von Steuervorteilen profitieren. Plant der Käufer den Eigennutz der Immobilie, so kann er die Sanierungskosten innerhalb von 10 Jahren zu 9 Prozent geltend machen. Somit sind insgesamt 90 Prozent der Kosten absetzbar. Bei einem Investitionsaufwand für die eine Sanierung von beispielsweise von 10.000 Euro, können jährlich 900 Euro von den Einkünften abgesetzt werden und das über eine Zeitspanne von 10 Jahren.
Für Kapitalanleger kann der Aufwand der Sanierungen über 12 Jahre verteilt abgeschrieben werden. In den ersten 8 Jahren mit je 9 Prozent und in weiteren 4 Jahren mit 7 Prozent. Um sämtliche Steuervorteile zu nutzen jedoch auch um den Durchblick zu bewahren, sollte in beiden Varianten ein Steuerberater bei der Planung und Berechnung mitwirken.
Diese Steuerbegünstigungen gibt es jedoch nur für die Objekte, die wirklich unter Denkmalschutz stehen. Dies muss dem Finanzamt unter Vorlage einer gültigen Bescheinigung des Denkmalschutzamtes auch einzeln nachgewiesen werden. Auch ist es von Bedeutung zu wissen, ob das gesamte Haus oder nur ein Teil davon unter Denkmalschutz steht. Denn wenn beispielsweise nur die Fassade denkmalgeschützt ist, können Sanierungskosten für eines Badezimmers nicht geltend gemacht werden.
Die steuerlichen Abschreibungen können direkt nach dem fertig gestellten Umbau geltend gemacht werden, sofern diese durch einen Architekten und die Denkmalbehörde positiv begutachtet wurden.
Zuschüsse und Fördermittel der KfW-Förderbank
Die KfW-Förderbank erteilt vor Beginn der Baumaßnahmen Auskunft darüber, ob Zuschüsse oder Kredite beantragt werden können. Mit zinsgünstigen Krediten unterstützt die Bank Hauseigentümer für Komplettsanierung, wenn diese nachweisen können, dass durch den Umbau ein energieeffizienter Standard erreicht wird. Bis zum Jahre 2050 müssen alle denkmalgeschützten Häuser energieeffizienter werden.
Sollte keine Komplettsanierung anstehen, können auch einzelne Maßnahmen, wie beispielweise die Dämmung des Daches, der Fassade oder Kellerdecken, der Einbau einer Heizung, oder die Erneuerung der Fenster durch einen Kredit finanziert werden.
Eine Voraussetzung für die Förderung liegt in der Pflicht des Besitzers, einen Sachverständigen für die Planung, Energieberatung sowie die Baubegleitung einzubinden. Durch den Sachverständigen werden dann auch die Bestätigungen ausgestellt, die für die Beantragung von Fördermitteln notwendig sind. Für die Maßnahme der Inanspruchnahme eines Sachverständigen stehen durch die KfW auch Förderungen zur Verfügung.
Die Bundesländer stellen darüber hinaus ebenfalls eigene Förderprogramme bereit. Auch durch die Deutsche Stiftung Denkmalschutz, regionale Denkmalstiftungen oder das Bundesverwaltungsamt werden in Einzelfällen finanzielle Hilfen gewährt.
Wie vereint sich Energieeffizienz und Denkmalschutz?
Eine besondere Herausforderung stellen bauliche Maßnahmen an denkmalgeschützten Immobilien zur Energieeinsparung dar. Daher werden die gesetzlichen Anforderungen im Gegensatz zu normalen Altbauten auch nicht so streng gehalten und die Besitzer sind zum Beispiel von der Pflicht des Energieausweises befreit.
In der Regel haben die Bauwerke aus dieser Gründerzeit recht dicke Wände, durch die gar nicht so viel Wärme verloren geht. Dagegen sind jedoch undichte und einfach verglaste Fenster meist die Quellen des Wärmeverlustes. Egal welche Maßnahme auch zum Tragen kommt, muss diese auf die Bauphysik des Hauses abgestimmt werden, um Feuchtigkeit und somit Schimmelbildung zu vermeiden.
Durch einen kompletten Austausch der Heizungsanlage können deutlich die Energiekosten des Objektes gesenkt werden. Ein Mini-Blockheizkraftwerk bietet sich beispielsweise bei größeren Gebäuden an, da es sowohl Strom und auch Wärme produziert. Dies ist jedoch im Einzelfall zu klären und zu entscheiden.
Eine kurze Checkliste zum Schluss
Der Kauf und die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes sind immer mit größeren Herausforderungen verbunden. Um die häufigsten Fehler bereits im Vorfeld zu vermeiden, bietet hier die Checkliste eine kleine Hilfestellung:
Vor der behördlichen Genehmigung keinesfalls mit den Sanierungsmaßnahmen beginnen
- Vor dem Kauf einen Steuerberater konsultieren
- Die notwendigen Umbauten mit einem Architekten besprechen
- Vorher in Erfahrung bringen, ob und wofür es staatliche Fördermittel gibt
- Bei der KfW-Förderbank klären, welche Förderungen möglich sind
- Die Genehmigung beim Denkmalamt beantragen
- Einreichung der Bescheinigung für Steuervorteile nach der Abnahme beim zuständigen Finanzamt
- Die Zukunftsperspektive überdenken – besonders bei der Form der Kapitalanlage
Von denkmalgeschützten Wohnungen und Häusern geht häufig eine gewisse Faszination aus. Sie gibt es in ihrer individuellen Art meist nur einmal. Da diese Bauweise früher noch keine Massenkonfektion war, ist es gerade in der heutigen Zeit etwas Besonderes darin zu wohnen.