Immo Campo Handels GmbH & Co. KG: Verwalterzustimmung bei Veräußerung

Die Berliner ImmoCampo Handels GmbH &  Co. KG, geleitet von dem seit 1983 in der Branche tätigen Immobilienkaufmann Michael Lutz, erarbeitet maßgeschneiderte Strategien, rund um das Thema  „Wohnen“. Durch Erfahrung, Zuverlässigkeit und Engagement stehen die Immobilien, deren Bauqualität und Sanierungsmaßnahmen im Fokus und werden auf die persönlichen Bedürfnisse, unter Berücksichtigung der Standortentwicklung, den wirtschaftlichen und steuerlichen Rahmendaten, zugeschnitten.

Die Bedeutung der Verwalterzustimmung und die Wichtigkeit einer praktizierten Vereinbarung  bedeutet, dass oft eine praktizierte Vereinbarung schon in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung vereinbart ist.  Den Verkauf von Sondereigentum ist von einer Verwalterzustimmung abhängig zu machen. Hier benötigt der abwickelnde Notar vom Verwalter eine notarielle Zustimmung vom Verkauf, ehe die Umschreibung im Grundbuch vorgenommen werden kann.

Eine Festlegung dieser Art könnte folgende sein:

Das Wohnungs- / Teileigentum ist veräußerlich und vererblich. Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht bei der ersten Veräußerung sowie bei Veräußerung an Ehegatten, eigene Abkömmlinge, Geschwister und deren Kinder und bei einer Veräußerung des Wohnungs- / Teileigentum im Wege der Zwangsversteigerung oder durch den Insolvenzverwalter sowie nicht im Falle der Veräußerung durch den Gläubiger eines Grundpfandrechts, der das Wohnungs- / Teileigentum in der Zwangsversteigerung erworben hat. Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagen.“

Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn durch Tatsachen begründete Zweifel daran bestehen:

1. Der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird,

2. Der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird,

3. Der Geschäftsbetrieb eines Erwerbers nicht zu unzumutbaren Beeinträchtigungen der Eigentümergemeinschaft führen wird.

„Die Zustimmung des Verwalters kann durch die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit ersetzt werden“, erläutert Herr Michael Lutz und fügt hinzu: „Grundsätzlich ist dem Verwalter mit der Veräußerungsanzeige eine Kopie des Veräußerungsvertrages zu übersenden und nach erfolgter Eigentumsumschrift eine Kopie der entsprechenden Grundbuchmitteilung.“

Nun ist es für einen Verwalter sehr schwer zu beurteilen, ob ein solches Kriterium auch wirklich vorliegt. Was den Anschein hat, kann oftmals sehr schnell entkräftet werden und die Schadenersatzansprüche des Verkäufers und Käufers gehen in die Höhe. Sollte der Verwalter hier Zweifel hegen, ob er eine Zustimmungserklärung eventuell verweigern will, empfiehlt Herr Michael Lutz grundsätzlich lieber die Eigentümerversammlung entscheiden zu
lassen.

Dafür zuständig ist das Grundbuchamt, dass das Amtsgericht ist. (Eine Ausnahme bildet hier das Land Baden-Württemberg. Hier führen Notare, sog. Bezirksnotare, das Grundbuch.) Es ist für sämtliche in seinem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig (§1 GBO). Grundstücke sind in Grundbuchbezirken zusammengefasst, welche den Gemeindebezirken entsprechen(§1 Grundbuchverfügung).

Alle Grundbuchsachen sind dem Grundbuchbeamten, i.d.R. einem Rechtspfleger, übertragen. Gegen dessen Entscheidungen ist die Erinnerung als Rechtsmittel möglich, mit der eine Entscheidung des Richters angerufen wird, weiterhin ist die Beschwerde zum Landgericht möglich.

Dem Rechtspfleger (Mitarbeiter des Grundbuchamtes) obliegt es:

•    Die Anträge entgegenzunehmen und zu bearbeiten,
•    Die Einsichtnahme in das Grundbuch und in die Grundakten zu gewährleisten,
•    Abschriften aus dem Grundbuch und den Grundakten zu erteilen und zu beglaubigen,
•    Das Grundbuch gemäß der Eintragungen des Liegenschaftskatasters zu aktualisieren,
•    Namen, Berufe und Wohnorte natürlicher Personen im Grundbuch zu berichtigen,
•    Die im Grundbuchverfahren entstandenen Kosten zu erheben.

Somit schließt sich der Kreis. Werden die vorgegebenen Wege und Mittel eingehalten, die Handlungen und Herausforderungen aller Beteiligten transparent und offen im Dialog behandelt, dann steht dem erfolgreichen harmonischen Miteinander nichts im Weg und Rechtsstreite rund um das Immobilienrecht können vorbeugend vermieden werden.

V.i.S.d.P.:
Michael Lutz
Geschäftsführer
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Immo Campo Handels GmbH & Co. KG mit Sitz in Berlin,  besteht aus einem  Team von Immobilienspezialisten, die darauf spezialisiert sind Trends auszuwerten, in Anlageentscheidungen umzusetzen, gleich ob global oder einzeln, zur Kapitalanlage oder Eigennutzung, ob steuer-oder renditeorientiert . Seit unserer Gründung steht Immo Campo für  Kontinuität und erarbeitet maßgeschneiderte Konzepte, ganz individuell abgestimmt auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten. Weitere Informationen unter: www.immocampo.de