S&K Unternehmensgruppe. Chancenwandel im Immobilienmarkt

Eigentlich ist alles ganz einfach. Jeder will die deutsche Immobilie, ob als Büro-, Gewerbeobjekt, Eigentumswohnung, freistehendes Haus oder so genanntes Zinshaus. Dies führte auch dazu, dass neben internationalen und oft institutionellen Investoren viele Verbraucher wieder in Immobilien investieren. Eigentlich ist auch die dahinterstehende Logik bezeichnend: Die unaufhörlich wachsenden Verbindlichkeiten der Staaten legen den Verdacht nahe, dass die Regierungen den Schuldenbergen durch Geldentwertungen begegnen werden. Die Angst der Verbraucher, dass davon auch ihre Festgelder, Sparbriefe und Lebensversicherungen betroffen sein könnten, ist nicht von der Hand zu weisen – und so flüchten viele vom Geldwert in den Sachwert, also in Immobilien oder Rohstoffe. Diese Vorgehensweise spiegelt sich auch bei den geschlossenen Fonds: So stellt das Analysehaus Scope in seiner jüngsten Auswertung fest, dass nahezu der gesamte Umsatz der ersten beiden Monate bei den Angeboten im Bereich der geschlossenen Fonds in deutsche Immobilienfonds und Energiefonds floss. Warum sollten gerade private Investoren nicht auch diejenigen Assetklassen bevorzugen, die inzwischen von internationalen Vermögensverwaltungen präferiert werden?

Nachfrage erhöht die Preise

Nach mehreren Jahren der Flaute haben daher in Deutschland die Preise im Immobilienbereich deutlich angezogen. Nach Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) war selbst genutztes Wohneigentum in Deutschland zuletzt so teuer wie nie, seit der ersten Ermittlung des Wertes in 2003. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen die Preise laut vdp um 2,7 Prozent. Auch das unabhängige Marktforschungsinstitut Bulwien-Gesa hat für das Jahr 2011 Zahlen vorgelegt, die dem Immobilienmarkt ein Rekordjahr bestätigen. Zum ersten Mal seit 1993 stieg der von Bulwien-Gesa ermittelte Immobilienindex um mehr als drei Prozent. Dieser berücksichtigt die Veränderungen zum einen bei den Mieten von Wohnungen, Büros und Läden, aber zum anderen auch die Veränderungen bei den Kaufpreisen von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Grundstücken in 125 deutschen Städten. Danach konnte der Wohnungsmarkt um 4,7 Prozent zulegen, der gewerbliche Immobilienbereich aber immerhin auch um 1,6 Prozent. Nach einigen eher schwächeren Jahren, zum Teil noch als Ausläufer der Finanzmarktkrise, also eine sehr positive Entwicklung, von der Fachleute ausgehen, dass sie sich auch in 2012 fortsetzt. Diese positive Entwicklung hat sich auch im Bereich der Zwangsversteigerungen ausgewirkt. So fiel die Anzahl laut Fachverlag Argetra zum vierten Mal in Folge, und zwar von 82.208 in 2010 auf 73.038 Immobilien. Das ist der niedrigste Stand seit 2001. „Unabhängig davon kann man natürlich nicht die Augen davor verschließen, dass dies immer noch eine erhebliche Zahl ist, viele Objekte vor dem Zwangsversteigerungstermin veräußert werden und einige Aspekte, wie der kurzfristige Rückzug meist ausländischer Investoren, die aus strategischen Gründen ganze Pakete unter Marktwert veräußern, bei diesen Zahlen unberücksichtigt bleiben“, meint Dr. Jonas Köller, Vorstand in der Frankfurter S&K Unternehmensgruppe.

Kurzfristige Anlagestrategien

Für ihn und seinen Vorstandskollegen Stephan Schäfer ist klar: Will man kurzfristig mit Immobilien Geld verdienen, sollte man andere Strategien einsetzen. Dessen ungeachtet halten sie langfristigen Besitz von ertragsstarken Immobilien für einen wichtigen Teil der persönlichen Vorsorgeplanung. „Der Rendite-Kick kommt aber eher durch eine Beteiligung an einem Fonds wie unserer Deutsche S&K Sachwert-Reihe“, meint Schäfer. Beispielsweise können sich Anleger beim Deutsche S&K Sachwerte 2 bereits ab 10.000 Euro und erzielen dabei – bei einer Laufzeit von nur vier Jahren – laufende jährliche Ausschüttungen von 12 Prozent, die monatlich bereits nach der Volleinzahlung der Einlage gewährt werden. Dieses Kapital wird S&K als partiarisches Darlehen gewährt. Es findet somit ein breiter Risikomix statt, indem die Investoren direkt am wirtschaftlichen Erfolg der gesamten Unternehmensgruppe beteiligt sind und nicht an einzelnen Projekten. Hinzu kommt ein erfolgsabhängiger Bonus. „Das Besondere ist dabei: die Investitionen sind grundbuchrechtlich abgesichert und als Garant stehen wir mit der S&K Unternehmensgruppe selbst dafür ein, dass die Anleger die in Aussicht gestellte Rendite auch erhalten“, sagt Dr. Köller. Neben dem eingezahlten Grundkapital über fünf Millionen Euro heißt das zusätzlich Immobilien im Wert von über 160 Millionen Euro im Bestand, wie der TÜV Süd bestätigt. Doch wie erzielen Köller und Schäfer derartige Renditen?

Innovatives Konzept

„Zunächst einmal partizipieren die Anleger davon, dass wir 2000 ein Netzwerk von Spezialisten und eine Datenbank aufgebaut haben, die uns über jede Immobilie, die in wirtschaftliche Probleme kommt, informieren. Dies kann auch ein Paket mit Büroobjekten sein, wie unser Paket mit 20 Sparkassen, von dem sich ein international agierender Fonds aus firmeneigenen, strategischen Gründen trennen wollte“, erklärt Köller.

Im Bereich von Wohnimmobilien hat S&K zudem ein besonderes System installiert. Wichtig sei es dabei, die Immobilie noch vor dem ersten Zwangsversteigerungstermin zu „entdecken“. „Wir treten – wenn das Objekt unseren Investitionskriterien entspricht – dann an den Besitzer heran und bieten ihm die Chance, dass wir die Verbindlichkeiten für ihn übernehmen. Er hat ein Jahr Zeit, das Objekt zurück zu kaufen – natürlich mit einem marktüblichen Aufschlag auf die Verbindlichkeit“, erklärt Schäfer. Für viele Besitzer, die in vorübergehende Schwierigkeiten gekommen sind, sei dies eine sehr gute Chance, die Schulden zu bereinigen. Zumal sie in dem Objekt weiterwohnen könnten – die Nachbarschaft somit von dem „Deal“ überhaupt nichts mitbekäme. Da durch den „Zwischenkauf“ der Zwangsversteigerungseintrag zudem gelöscht würde, könne das Objekt durchaus auch wieder finanziert werden – eine Alternative, die dem Besitzer zuvor verschlossen blieb.