Scoredex: Banken wollen weg von Schnäppchenjägern

In diesem Jahr zeichnet sich auf dem Gewerbeimmobilienmarkt ein neuer Trend ab, wie Immobilieninvestment-Trainer Dominik Eller, Fachwirt der Grundstücks-und Wohnungswirtschaft, aus München im Immobilien-Telegramm bekannt gab.

Die Banken werfen ein großes Immobilienportfolio auf den Markt, um die Eigenkapitalquote nach den neuesten Finanzrichtlinien zu erhöhen. Doch sie wollen ihre Gewerbeimmobilien nicht den großen Hedgefonds-Heuschrecken zum Fraß vorwerfen, die im großen Stil zu Schnäppchenpreisen einkaufen, nichts investieren, aber nach kurzer Zeit wegen gestiegener Nachfrage zu höheren Preisen weiterverkaufen.

“Bislang waren es vor allem große Investmentunternehmen aus dem Ausland, die hier zum Großhandelspreis eingekauft und kleinteilig weiter veräußert haben”, beschreibt Experte Eller die Ausgangslage. “So trafen Sie in den vergangenen Jahren auch in den Terminen zur Zwangsversteigerung immer häufiger auf die Verwerter dieser Investoren.

Inzwischen wollen die Banken dieses Geschäft selbst einfahren, denn große Private-Equity-Firmen wie Cerberus, Black Stone oder Lone Star zahlen in der Regel nur etwa 75 Prozent des Verkehrswertes, um dann selbst zu 100 Prozent weiter zu verkaufen.”

Diese Strategie sei als Flippen von Immobilien bekannt und funktionierte phasenweise für einige Jahre, solange es noch keinen Run auf Immobilien gab wie im Moment gerade.

Die Banken hofieren eine neue Käuferschicht mit Billigkrediten

Die Banken wollen direkt an die Besserzahler verkaufen. Das sind meist private Investoren, die sich zu einer Beteiligungsgesellschaft zusammengeschlossen haben. Diese Investoren halten die Immobilien länger im Bestand, weil sie von den Mieteinnahmen leben wollen. Um diese Zielkäuferschicht flüssig zu machen, locken die Banken mit supergünstigen Zinsen.

Immobilieninvestment-Trainer Eller rät privaten Investoren, die Gunst der Stunde zu nutzen, sich zu Beteiligungsgesellschaften zusammenzuschließen und das Immobiliengeschäft mit den billigen Krediten zu hebeln.

Eller: “Letztlich ist das genau dasselbe, was die großen internationalen Private-Equity-Unternehmen auch tun.”

Nur, dass kleinere Investoren jetzt mehr auf Stabilität setzen würden und dafür auch bereit seien, Preise zu zahlen, die in etwa dem aktuellen Wert der Immobilien entsprechen. Deshalb rücken diese kleineren Investoren auch in den Fokus der Banken.

“Nun sind das sehr relative Begriffe, klein und groß”, beschreibt Eller das Kaufvolumen, über das hier gesprochen wird. “Bei diesen Immobilien geht es immer noch, auch im Kleinen, um Immobilienvermögen im Bereich von mehreren Millionen Euro in Einzeltransaktionen oder Portfolien im zwei bis dreistelligen Millionenbereich.”

Doch der Investmenttrainer weiß: “Auch wenn niedrige Zinsen alleine kein ausreichender Grund für Investments sind, lassen sich aktuell über den Hebel der Finanzierung überdurchschnittliche Renditen erzielen, wenn Sie solche Objekte adäquat bewirtschaften können.”

Warum können Banken beim Gewerbeimmobilien-Handel überhaupt einen Trend setzen?

Das liegt daran, dass in den Büchern der deutschen Banken und Kreditinstitute zurzeit Vermögenswerte der Assetklasse Immobilien von gut 600 Milliarden Euro stehen, so das Rating-Unternehmen Morgan Stanley. Diese Immobilien sollen veräußert werden oder die entsprechenden Kredite abgelöst werden, ein Prozess, der noch am Anfang steht.

Die Branchen-Insider des internationalen Beratungsunternehmens Cushman & Wakefield schätzen, dass im Jahre 2013 aus diesen Quellen ein Volumen von 25 Milliarden Euro freigesetzt und am Markt platziert wird. Dabei handelt es sich vorrangig um gewerbliche Immobilien.

Bereits in den beiden vergangenen Jahren wurden stattliche Umsätze eingefahren. Waren es 2011 noch im Vergleich moderate Immobilien im Wert von 15 Milliarden Euro, stieg diese Zahl im vergangenen Jahr bereits auf zirka 21 Milliarden Euro an.

Immobilieninvestment-Coach Eller fand heraus: “Zu den Banken, die gerade am meisten aktiv sind, gehört in Deutschland vor allem die Commerzbank, die Ihr Portfolio im Wert von 56 Milliarden Euro bis Ende 2016 um 60 Prozent verkleinern will.”

Aber der Investment-Trainer warnt auch vor Schnellschüssen ohne tiefere Prüfung. Eller: “Gerade bei Gewerbeimmobilien ist es wichtig auf die Restlaufzeiten der Mietverträge zu achten. Im aktuellen Umfeld gibt es für Mieter viele Alternativen, es ist also durchaus möglich, dass Sie bei Folgevermietung Einbußen erleiden können.

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